Un’industria della cannabis legale in fase di maturazione in diversi stati ha l’industria in crescita la sua impronta immobiliare, alla ricerca di più spazi agricoli, industriali leggeri e al dettaglio per espandere la coltivazione, la distribuzione e le vendite. Che si tratti di inquilini o proprietari, i broker che sanno come lavorare nel complicato mondo della cannabis vedono molto verde.
Le strategie immobiliari stanno cambiando man mano che l’industria della cannabis diventa più mercificata. Quando le cose sono decollate per la prima volta, le aziende di cannabis avevano valutazioni enormi mentre raccoglievano decine di milioni di capitali. A filo di contanti, la maggior parte delle operazioni acquistavano la loro proprietà a titolo definitivo. Il proliferare di licenze e opportunità commerciali sta abbassando le valutazioni portando a un aumento delle vendite-leaseback e dei leasing in generale, che rappresentano un’opportunità per i broker di leasing. Come qualsiasi altra attività, un buon agente immobiliare ha bisogno di comprendere le esigenze del proprio cliente e a quali insidie fare attenzione.
Nel mondo degli immobili a base di cannabis, ci sono molte insidie. Coldwell Banker Il broker commerciale Rick Lochead ha creato una nicchia nella nascente industria della cannabis in Florida. In una recente conferenza virtuale, Locchead ha dettagliato la sua esperienza negoziando oltre 150 contratti di locazione di cannabis. Solo 27 si sono trasformati in affari reali, evidenziando quanto sia difficile fare affari nello spazio anche quando sai cosa stai facendo. “Ci sono quattro problemi principali”, ha spiegato Lochead. “Uno, il sito deve funzionare per la vendita al dettaglio. Due, i codici locali devono consentire l’uso. È anche consentito? Tre, il proprietario è disposto, ha problemi morali con il prodotto? Quattro, devi assicurarti che la proprietà sia esente da debiti, o che il creditore che ha debiti sia disposto a consentire l’uso di cannabis”.
Affittare a rivenditori di cannabis può essere molto redditizio. Non solo i dispensari e altri rivenditori di cannabis in genere pagano tariffe di noleggio superiori al mercato per compensare l’ulteriore, ma il loro elevato volume di vendita può anche aiutare a indirizzare il traffico per i co-inquilini. Se un proprietario o un broker sta pensando di affittare a una società di cannabis, la prima cosa da fare è schierare un consulente legale. Non a causa del potenziale criminalità, sebbene la cannabis sia ancora illegale a livello federale, ma perché è difficile comprendere il panorama legale di ogni stato. L’industria legale della cannabis è ancora nelle sue fasi natali, le leggi che regolano l’industria sono ancora in fase di scrittura, che variano da stato a stato. Gli avvocati specializzati nell’industria della cannabis in via di sviluppo aiuteranno a fornire agli imprenditori e ai broker una migliore comprensione degli statuti e dei regolamenti in evoluzione.
Una volta acquisita una solida comprensione delle questioni legali che circondano il settore aziendale, contatta il tuo dipartimento di zonizzazione o pianificazione locale per aiutarti a comprendere le restrizioni. Poiché qualsiasi sito di cannabis deve soddisfare i codici che impediscono ai luoghi di essere vicino a scuole e altri luoghi, molti luoghi non sono adatti, quindi il noleggio agli operatori di cannabis non è un punto di partenza. Se una posizione soddisfa i criteri, è possibile concludere un accordo.
Capire l’idoneità è la parte facile. Comprendere le licenze è il passo successivo. Con lievi variazioni a seconda dello stato, i fornitori di cannabis devono essere in possesso di licenze rilasciate dallo stato. Alcuni stati rilasciano licenze per alcune parti della catena di approvvigionamento, mentre altri rilasciano licenze per stabilire una piena integrazione verticale. L’importante è che queste licenze siano registri pubblici con informazioni di contatto e possano aiutare i broker o i proprietari che cercano inquilini di cannabis a trovare e verificare i titolari di licenza con cui fare affari.
“Se stai rappresentando un proprietario, devi chiedere direttamente se hanno la loro licenza o se ci stanno lavorando”, ha detto Locchead. “Rappresentare un inquilino che era una licenza, questo era il nostro problema più grande. Eravamo in competizione con persone che volevano bloccare la proprietà per 6-9 mesi, il che ha sconvolto i proprietari e i proprietari. Devi assicurarti di essere chiaro in anticipo.”
Dopo aver stabilito che la posizione è adatta e che l’inquilino ha la licenza, possono iniziare le trattative. Questo è spesso il punto in cui i broker dei proprietari di case si esagerano. Certo, il numero di sedi è limitato e l’accordo ha un sacco di capelli, ma un numero crescente di operatori autorizzati significa che gli operatori di cannabis sono sempre più in grado di abbandonare gli affari. Gli inquilini della cannabis sono generalmente disposti a pagare un premio sull’affitto, ma non multipli. È importante che la proprietà non abbia debiti. A causa del suo divieto federale, la maggior parte delle banche non può lavorare o accettare pagamenti relativi alla vendita di cannabis, il che significa che qualsiasi debito verso un istituto finanziario assicurato dalla FDIC avrà grossi problemi. Per evitare responsabilità, le proprietà dovrebbero essere prive di debiti o lavorare con un prestatore privato appropriato.
“Suggerimento numero uno, non chiedere il mondo”, ha detto Lochead. “Trattali come qualsiasi altro rivenditore caldo. Se provi a diventare avido spaventerai la gente. Ho perso un sacco di buoni affari che avrebbero potuto funzionare se non avessero cercato di estrarre troppo”.
Come la maggior parte dei rivenditori, i venditori di cannabis vogliono termini di locazione compresi tra cinque e sette anni. I proprietari vogliono dalle sette alle dieci. Cinque anni con opzioni sono una struttura comune, secondo Lochead. Con la bozza di un accordo in un luogo adatto che non ha alcuna passività di debito aggiuntiva allegata, può iniziare la finalizzazione del contratto. Proteggere il proprietario dalla responsabilità è la preoccupazione più grande. È qui che entrano in gioco gli avvocati.
“Ci sono alcune disposizioni generali che si desidera modificare o inserire nel contratto”, ha affermato Dustin Robinson, avvocato con sede in Florida. Robinson si è ritagliato una nicchia nel settore come socio fondatore di Mr. Cannabis Law. “Uno di questi è la disposizione sul rispetto della legge. In genere, nel contratto sarà indicato che un inquilino deve rispettare le leggi locali, statali e federali. Ovviamente, se sono un inquilino di marijuana, non rispettano la legge federale, quindi dovrai assicurarti che la disposizione sia modificata per affermare specificamente che la marijuana è consentita anche se è illegale ai sensi del Controlled Substances Act .”
Robinson consiglia di firmare un riconoscimento formale che il proprietario conosce lo scopo dell’uso della proprietà. Gli inquilini vorranno una cooperazione tramite la disposizione del proprietarioper assicurarsi che entrambe le parti siano allineate. Gli stati hanno procedure diverse per la costruzione, l’approvazione del proprietario e la modifica della proprietà. In qualità di proprietario o rappresentante di un broker, devi assicurarti che il proprietario sia a bordo per collaborare in modo diligente. Ottenere una nuova sede operativa è un’esperienza pratica per la maggior parte dei proprietari di immobili, essere tempestivi e meticolosi aiuterà a superare gli ostacoli in modo tempestivo. Alcuni stati come l’Illinois sono stati ostacolati in tribunale per ritardare il rilascio delle licenze, altri rilasciano la licenza tramite lotteria. Le disposizioni di emergenza sono appropriate nei casi in cui la licenza è imminente, semplicemente affermando che il contratto di locazione sarà terminato se la società non vince o non ottiene una licenza.
Il passo successivo è l’assicurazione. Gli inquilini vengono spesso al tavolo con esigenze assicurative specifiche. “Lavora con un broker assicurativo che abbia familiarità con lo spazio”, ha esortato Robinson. “Serve un’assicurazione sulla responsabilità civile, un’assicurazione sulla responsabilità del prodotto. L’assicurazione per direttori e funzionari (D&O) [che protegge gli ufficiali se vengono citati in giudizio personalmente per la gestione di un’azienda] sta diventando sempre più importante, non è facile da ottenere. Lavora con un broker che ha molta familiarità con il rischio intorno allo spazio per personalizzare un piano per ottenere l’assicurazione corretta.
Se il dispensario prevede di vendere prodotti commestibili, avrai bisogno di un avvocato che abbia familiarità con le leggi alimentari anche nel tuo stato. La maggior parte delle produzioni commestibili sono centralizzate, quindi fornire spazio in cucina in genere non è un problema, ma la vendita di materiali di consumo ha le sue condizioni. Fortunatamente, la maggior parte dei dipartimenti alimentari statali non sono così rigorosi e sono disposti ad accogliere in qualsiasi modo possibile. Man mano che gli edibili diventano più popolari e alcuni venditori sperimentano con le bevande, le leggi alimentari diventeranno più importanti.
Una volta firmato un accordo, inizia il build-out. Come tutte le cose legate alla cannabis, è altamente regolamentato. Le leggi statali richiedono ai rivenditori di avere livelli di sicurezza estremamente elevati, molti hanno persino leggi che regolano gli usi estetici e materiali. Ciò significa che puoi aspettarti che la maggior parte dei rivenditori di cannabis metta un’enorme quantità di denaro nella proprietà. La segnaletica è molto limitata, le manifestazioni di uso di droghe e altre parafilie sono per lo più vietate. Negli stati in cui i rivenditori di cannabis devono operare come organizzazioni non profit, investiranno ancora più soldi nella proprietà. Il prodotto finale può essere sorprendente. Un rivenditore di cannabis non è quasi niente come un head shop o un rivenditore di tabacco. Altamente sicuro con finiture di prim’ordine e segnaletica minima, la maggior parte si adatta perfettamente, appena notata. Anche l’odore non è un fattore. A causa delle leggi sulle licenze, nella maggior parte degli stati, i rivenditori possono vendere solo prodotti confezionati sottovuoto o commestibili confezionati fuori sede. Anche allora, gli stati richiedono che la mitigazione degli odori sia delineata dai richiedenti la licenza, quindi molti installeranno filtri dell’aria di alta qualità e altre tecniche di mitigazione.
Nel tempo, l’atteggiamento generale nei confronti dei luoghi di cannabis sta cambiando. “Con il passare del tempo e l’apertura di altri dispensari, i proprietari stanno vedendo che non c’è un cattivo contingente di persone in giro, non sono negozi di testa”, ha spiegato Locchead. “Sono belle proprietà. Le aziende di cannabis investono un sacco di soldi in queste proprietà, sono più simili a gioiellerie. I proprietari stanno iniziando a vedere che vale la pena averli”.
Ma, nonostante tutti i vantaggi del noleggio a una società di cannabis, può ancora essere un mal di testa. Semplicemente non esiste un progetto per questo settore in rapida crescita, che dia ai primi utenti la possibilità di realizzare profitti più elevati e ottenere un vantaggio da prima mossa. Diecimila parole non sarebbero sufficienti per coprire i dettagli del fare affari in questo spazio. L’alcol è il confronto più vicino, un settore altamente regolamentato con un’ampia gamma di variazioni locali e statali nell’applicazione e nella regolamentazione. Man mano che si fanno progressi e si costruiscono i quadri normativi e di lavoro, le cose dovrebbero diventare più facili. A livello federale, i cambiamenti sono in corso. Il SAFE Banking Act e lo States Act, entrambi approvati dal Congresso, renderebbero le questioni bancarie e legali del settore molto più accomodanti. Le modifiche federali al codice bancario e fiscale rimuoverebbero ostacoli significativi alla crescita, ognuna sembra promettente. Anche riprogrammare o riprogrammare lo stato della marijuana come narcotico programmato 1 sarebbe un grande vantaggio. L’amministrazione Biden può prendere questa decisione unilaterale da un giorno all’altro.
Alla fine uno dei numerosi casi giudiziari in corso nel settore della cannabis potrebbe arrivare alla Corte Suprema. SCOTUS ha recentemente rifiutato di ascoltare Eric D. Speidell, et al., Petitioners v. United States , un caso sulla legalità dell’autorità dell’IRS per indagare se un contribuente sta trattando sostanze controllate. Nel licenziamento, il giudice Clarence Thoams ha scritto leggi federali contro la marijuana “potrebbero non essere più necessarie o appropriate per sostenere l’approccio frammentario del governo federale”.
Per ora, le elevate barriere all’ingresso stanno generando profitti per i rivenditori di cannabis e i loro proprietari. Con il rischio arriva l’opportunità. Come ogni buon affare, il rischio è più pericoloso quando non viene contabilizzato. Il miglior consiglio per chiunque stia pensando di fare affari nel settore: sii flessibile, diligente e lavora con gli esperti giusti. Comprendere il rischio e intraprendere sforzi per mitigare le passività aprirà opportunità in uno dei settori in più rapida crescita negli Stati Uniti.
Fonte: www.propmodo.com/
